Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024) è diventato legge nell’estate 2024 e ha introdotto una serie di semplificazioni importanti in edilizia e urbanistica.
L’obiettivo dichiarato è ridurre gli intoppi burocratici, dare certezza agli atti e sbloccare piccoli interventi o difformità che, pur non impattando l’assetto urbanistico, finivano per paralizzare pratiche, compravendite e ristrutturazioni. In questa guida pratica trovi, in modo ordinato, le novità su stato legittimo, mutamenti di destinazione d’uso, tolleranze costruttive ed esecutive, recupero dei sottotetti, edilizia libera, requisiti minimi per l’agibilità e nuove regole sui procedimenti paesaggistici.
Il quadro di riferimento è quello del Testo Unico Edilizia (D.P.R. 380/2001) come modificato dalla legge di conversione del D.L. 69/2024.
Stato legittimo dell’immobile: cosa cambia
Il decreto Salva Casa interviene sull’art. 9-bis del T.U. Edilizia. Oggi, in determinate condizioni, lo stato legittimo può essere attestato anche tramite il titolo abilitativo più recente riferito all’intero fabbricato o all’intera unità immobiliare, a condizione che in occasione del rilascio di quel titolo l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.
Inoltre, per attestare lo stato legittimo dell’unità non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni (e viceversa). Sono ricompresi tra i titoli utili anche quelli in sanatoria o fiscalizzati (es. ex artt. 34-ter, 36, 36-bis, 38), se accompagnati dal pagamento delle relative sanzioni. Questo significa meno ricostruzioni “infinite” dell’albero titolativo, più certezza e tempi più rapidi.
Mutamento di destinazione d’uso: le nuove possibilità
Il nuovo art. 23-ter distingue in modo chiaro tra mutamenti “orizzontali” (all’interno della stessa categoria funzionale) e “verticali” (tra categorie diverse).
Per le singole unità immobiliari, il mutamento all’interno della stessa categoria è sempre consentito nel rispetto delle normative di settore; per alcune tipologie di mutamento tra categorie funzionali (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva/direzionale, commerciale) sono previste aperture significative nelle zone A, B e C, con la possibilità per i Comuni di fissare condizioni specifiche.
Quando il mutamento avviene senza opere, si procede con SCIA; in presenza di opere, il titolo segue la natura delle opere (procedimento “a finalità multipla”). Inoltre, per questi casi non è richiesto reperire nuove aree per servizi o parcheggi minimi oltre gli standard già esistenti, fermo restando quanto stabilito da leggi regionali e strumenti urbanistici locali.
Tolleranze costruttive: la nuova scala 2–6% legata alla superficie
Il cuore del Salva Casa, in chiave di “sblocco”, è la riparametrazione delle tolleranze costruttive.
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto di parametri come altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta non costituisce violazione edilizia se rientra in soglie graduate sulla superficie utile dell’unità: 2% oltre 500 mq; 3% tra 300 e 500 mq; 4% tra 100 e 300 mq; 5% sotto 100 mq; 6% sotto 60 mq.
Si tratta di un aggiornamento che fotografa la realtà del cantiere e riduce il contenzioso per scostamenti minimi, fermo restando che tali tolleranze non possono comprimere diritti di terzi.
Tolleranze esecutive: cosa rientra e come si attestano
Accanto alle tolleranze “numeriche”, il decreto rafforza le tolleranze esecutive per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024: minore dimensionamento dell’edificio, mancata realizzazione di elementi non strutturali, irregolarità esecutive di muri interni/esterni, diversa ubicazione di aperture interne, opere di manutenzione ordinaria eseguite in modo difforme, errori progettuali corretti in cantiere ed errori materiali di rappresentazione.
Queste irregolarità, se non violano la disciplina urbanistica/edilizia e non pregiudicano l’agibilità, non costituiscono abuso: il tecnico le dichiara ai fini dell’attestazione dello stato legittimo nella modulistica delle pratiche o in dichiarazione asseverata allegata agli atti di trasferimento. Nelle zone sismiche, è richiesta un’ulteriore attestazione sul rispetto delle norme tecniche.
Varianti e “parziali difformità” ante 1977: il nuovo art. 34-ter
Caso specifico: le varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima della L. 10/1977 e non riconducibili all’art. 34-bis possono essere regolarizzate con SCIA in sanatoria e oblazione secondo l’art. 36-bis. L’epoca della variante si prova con la documentazione prevista dall’art. 9-bis; se manca, il tecnico la attesta sotto propria responsabilità (con le connesse sanzioni in caso di falsità).
È una via di uscita per situazioni “storiche” dove la ricostruzione puntuale risultava di fatto impossibile.
Recupero dei sottotetti: più spazio all’abitativo
Per incentivare il recupero a fini abitativi senza nuovo consumo di suolo, il decreto apre al recupero dei sottotetti anche quando non siano rispettate le distanze minime tra edifici e dai confini, purché siano rispettate le distanze vigenti all’epoca della realizzazione, non si alteri la sagoma/superficie del sottotetto e si rispetti l’altezza massima assentita.
Restano ferme eventuali norme regionali più favorevoli. Per i professionisti è un’opportunità di riqualificazione del patrimonio esistente, soprattutto in contesti consolidati.
Edilizia libera: l’elenco si allarga
Rientrano in edilizia libera nuove opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici: tende (anche impermeabili), tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche con telo retrattile o elementi di protezione solare mobili/regolabili, addossate o annesse all’immobile, oltre a porticati in alcune condizioni.
Requisiti chiave: niente creazione di spazi stabilmente chiusi, niente aumento di volumi o superfici, attenzione a impatto visivo e coerenza architettonica. Per i porticati sono esclusi quelli gravati da diritti di uso pubblico o collocati su fronti esterni prospicienti aree pubbliche.
Agibilità: altezze e superfici minime “flessibili” con asseverazione
In attesa dell’aggiornamento dei requisiti igienico-sanitari, il progettista abilitato può asseverare la conformità igienico-sanitaria per locali con altezza minima interna fino a 2,40 m (anziché 2,70 m) e per alloggi monostanza con superficie minima fino a 20 mq per una persona e 28 mq per due persone, a precise condizioni (adattabilità ex D.M. 236/1989 e misure alternative per garantire idonee condizioni igienico-sanitarie).
È una misura che facilita trasformazioni leggere e rigenerazione del costruito, sempre nel perimetro della sicurezza.
Procedimenti paesaggistici: tempi certi e silenzio-assenso
Se l’autorità paesaggistica e la Soprintendenza non si pronunciano nei termini (180 e 90 giorni), si forma il silenzio-assenso e il dirigente provvede autonomamente. La disciplina si applica anche quando i lavori abbiano creato superfici utili o volumi, o aumentato quelli legittimamente realizzati.
Si tratta di una spinta alla certezza dei tempi, senza derogare alla tutela: restano infatti fermi i presidi sostanziali e le verifiche in caso di atti tempestivi.
Stato legittimo e onere della prova: cosa aspettarsi in pratica
Le linee guida ministeriali chiariscono approccio e confini: lo stato legittimo si ricostruisce con titoli e atti che “concorrono” a definirlo (inclusi i procedimenti di sanatoria e le tolleranze dichiarate), con un equilibrio tra semplificazione formale e verità sostanziale.
La giurisprudenza amministrativa, inoltre, ribadisce che resta in capo al privato l’onere di fornire prova dello stato legittimo nei procedimenti che lo richiedono.
Ne deriva che la documentazione tecnica, l’uso corretto delle nuove tolleranze e le asseverazioni puntuali sono elementi decisivi per chiudere le pratiche senza contestazioni.
Cosa non è il Salva Casa
Non è un condono generalizzato. Gli abusi sostanziali restano sanzionati; le nuove tolleranze non si applicano automaticamente a ogni fattispecie e non prevalgono su vincoli e tutele (es. paesaggistici, culturali, sismici). In molte situazioni è richiesto il rispetto delle norme regionali e la coerenza con gli strumenti urbanistici comunali.
Anche per le pratiche già contestate, l’applicazione delle nuove tolleranze richiede una verifica esplicita da parte del Comune, su richiesta dell’interessato.
Un esempio concreto
Immagina un appartamento di 92 mq con piccole differenze tra progetto assentito e stato di fatto: una tramezza spostata che altera di pochi centimetri l’ampiezza di un locale e una finestra interna posizionata leggermente più in là rispetto al disegno originale.
Prima, questa difformità poteva irrigidire la pratica di compravendita o bloccare l’accesso a un bonus.
Oggi, se gli scostamenti rientrano nelle percentuali di tolleranza riferite alla superficie utile dell’unità e se la diversa ubicazione di aperture interne è una mera irregolarità esecutiva, il tecnico può dichiarare tali tolleranze e attestare lo stato legittimo senza attivare un procedimento sanzionatorio, purché non vi sia lesione di diritti di terzi né violazione di norme urbanistiche/igienico-sanitarie. In zone sismiche, aggiungerà la specifica attestazione sul rispetto delle NTC.
Perché aggiornarti adesso se sei un tecnico
Le novità toccano il lavoro quotidiano: dalla due diligence immobiliare ai pareri preliminari, dalla stesura degli elaborati alla scelta del titolo.
Conoscere la nuova scala delle tolleranze, la distinzione tra mutamenti d’uso orizzontali/verticali, il perimetro dell’edilizia libera e le nuove possibilità di recupero dei sottotetti ti permette di dare risposte rapide a clienti e uffici, prevenire rigetti e contenziosi, accelerare chiusure di pratiche e atti. Le linee guida ministeriali offrono un quadro operativo chiaro, utile per uniformare prassi e modulistica.
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Conclusioni operative
Il Salva Casa ha semplificato dove serviva: ricostruzione dello stato legittimo più snella, più spazio per mutamenti d’uso della singola unità, tolleranze tarate sulla scala reale degli edifici, recupero dei sottotetti più agevole, edilizia libera ampliata e tempi certi nei procedimenti paesaggistici.
Non è un “liberi tutti”: restano tutele, controlli e responsabilità tecniche. Ma per chi lavora bene, è un cambio di passo che riduce attriti e restituisce tempo al progetto.
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